【MyGoNews衷柏宣/專題報導(dǎo)】全球城市新變化，「二線城市」房地產(chǎn)增值贏過「一線城市」，北京東擴計畫、上海浦東新區(qū)、韓國仁川松島、倫敦金絲雀金融廣場……，都在展現(xiàn)這樣的商機。

2年前，在中國房地產(chǎn)賺錢，要到北京、上海這些一線城市，現(xiàn)在，想在中國房地產(chǎn)賺到大錢，要離開北京、上海；因為一線城市的房價已經(jīng)被炒高了，一線城市房地產(chǎn)成為少數(shù)有錢富豪「新寵」，剩下龐大的中產(chǎn)階級購買力，被擠出一線城市轉(zhuǎn)進二線城市，在中國二線城市裡，數(shù)千人排隊買房，房價呈現(xiàn)飆漲，這些以往只在北京、上?？吹降木跋?，現(xiàn)在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。所以，「二線城市房地產(chǎn)增值的爆發(fā)力戰(zhàn)勝一線都市」。


為了不讓原本應(yīng)該聚集在北京購房的資金外移到二線城市，北京市政府2009年10月決定，將砸下人民幣150億元(約新臺幣712億元)啟動「東擴計劃」，將原本CBD(商務(wù)中心區(qū))擴大近1倍，並可望成為全球首個低碳商務(wù)區(qū)。東擴區(qū)預(yù)計占地3平方公里，範(fàn)圍西起西大望路，東抵東四環(huán)，南至通惠河，北到朝陽北路，計劃6到8年完工，「建設(shè)規(guī)模相當(dāng)於再造一個CBD。」

為了預(yù)留更廣闊的發(fā)展空間，朝陽區(qū)也提出「規(guī)劃控制區(qū)」計畫，從朝陽北路往北延伸至農(nóng)展南路，占地3.97平方公里，作為未來CBD的產(chǎn)業(yè)功能補充並預(yù)留發(fā)展空間。據(jù)了解，北京市府投入東擴區(qū)建設(shè)用於道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的資金，就高達人民幣70 億元(約新臺幣332億元)，屆時將吸引10萬人就業(yè)。

不過，這個6~8年朝陽區(qū)「東擴計畫」並沒有立即把買房錢潮流在北京，北京外環(huán)的其他城市，已經(jīng)接手了北京被擠壓出來的中產(chǎn)階級房市買氣，鄰近二線城市房價出現(xiàn)一輪猛漲。


不讓北京專美於前，中國國務(wù)院2009年也批準撤銷上海的南匯區(qū)，併入浦東新區(qū)，浦東新區(qū)面積將擴增加逾1210平方公里(相當(dāng)桃園縣的面積)，浦東新區(qū)有國家級的金融中心及航運中心，還有個浦東國際機場，與大連、青島、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳、成都等二級城市同級別，成為中國第一大「區(qū)」。

南匯區(qū)併入浦東新區(qū)後，將以兩個中心建設(shè)發(fā)展，金融中心自然是陸家嘴，而航運中心是指臨港新城。按照中國城市發(fā)展的計畫，2020年的臨港新城，將成為一座擁有80萬人口的海濱新城，這將是上海中高收入人口成長最快的地方，2012年洋山港成為世界最大貨櫃港，房地產(chǎn)價格可就不一樣。

南匯區(qū)房地產(chǎn)將進入一個發(fā)展快速的市場，浦東新區(qū)併入南匯後的面積很大，浦東新區(qū)成交土地以倉儲、住宅、商業(yè)、金融為主，南匯以工業(yè)、交通用地為主。兩個區(qū)域地價存在巨大差異，意味著合併後南匯的土地價值有巨大的提升空間。一個城市的擴大，讓「新區(qū)的房地產(chǎn)增值空間被高度看好」。


這樣「房市二線增值贏過一線」的情形，其實在韓國第三大城市仁川也正在發(fā)生中，大家都知道，首爾和釜山是韓國第一、二大城，但是，韓國最大的國際機場~仁川機場卻位於韓國第三大都市的~仁川市，這座城市因環(huán)抱著兼具高科技和未來性的「松島國際城」而轉(zhuǎn)型為全球性的商業(yè)樞紐地帶。2014年「仁川市」將成為東北亞中，全球最宜人居住的未來都市和領(lǐng)導(dǎo)性的商業(yè)樞紐。

松島和仁川國際機場以全球第5長的斜張橋相連，城內(nèi)也擁有南韓最高的大樓~東北亞貿(mào)易大樓(305呎高)。過去在2003年開發(fā)前，曾是荒蕪之地，現(xiàn)在不但因為這兩項知名的地標(biāo)而聞名，且由於其正逐漸被規(guī)劃為世界最大的「無所不在都市(ubiquitous cities或U-city)」，使得它越來越家喻戶曉。

而這所謂的「無所不在都市」即整個都市區(qū)的主要資訊系統(tǒng)(諸如住宅、醫(yī)療、商務(wù)、政府單位等)皆可共通分享數(shù)位資料和電腦網(wǎng)絡(luò)，並整合在各房舍、街道、以及辦公大樓內(nèi)。松島將成為一個非常高科技和環(huán)保趨向的地方，也可以「亞洲的曼哈頓」稱之。當(dāng)首爾的房價逐漸走高之際，因為仁川市的「松島國際城」計畫，讓韓國房地產(chǎn)市場的買氣開始流竄，從首爾擠向了仁川，從一線城市往二線城市前進。


亞洲有這樣的例子，在歐洲的倫敦地區(qū)也有「舊城翻新」的例子，英國倫敦是世界知名的老城市，倫敦市內(nèi)的Dockland碼頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)的金絲雀碼頭已有超過500多年以上的歷史，這個區(qū)域由繁華到衰退，但是，在英國政府一連串的新都市規(guī)劃公共建設(shè)推動下，金絲雀碼頭搖身變?yōu)閭惗囟紩鹑谏狭髦行摹?

而讓金絲雀金融廣場從衰敗轉(zhuǎn)為興盛的關(guān)鍵，不只是都市更新的建設(shè)，還有英國政府建造了便捷的大眾運輸交通系統(tǒng)，有2條地鐵可連結(jié)至倫敦市中心外，還有1條貫穿區(qū)內(nèi)的輕軌捷運系統(tǒng)，除此之外，還有便利的巴士系統(tǒng)，以及1條直接往倫敦市機場的快捷巴士，和為數(shù)不少的計程車。當(dāng)然，位在泰晤士河旁的金絲雀碼頭，每天也有許多來往倫敦大橋市中心區(qū)的船隻，水路交通皆非常便利。


在荷蘭由該國最大的4個城市(阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、烏特勒支)所組成的集合城市(Conurbation)~蘭德斯達(Randstad,意為：外環(huán)城市)，擁有1000萬人口，佔有荷蘭2/3的人口數(shù)，除4個主要城市外，亦包含了周圍10餘個城鎮(zhèn)，在蘭德斯達的環(huán)形區(qū)域中，有一個以農(nóng)業(yè)、生態(tài)、休閒為主的綠心(Green Heart)，而荷蘭政府則提出了相關(guān)的計畫，確保該綠心的水域和森林的環(huán)境保護。

事實上，對於蘭德斯達的概念隨著時代變遷，而有不同的概念與遠景，而對於綠心的環(huán)境保護政策，演變到今日，並非將綠心視為一個獨立區(qū)域，而是將其視為整體集合城市的一部分，並為永續(xù)發(fā)展下的開放空間。

便利交通和新開發(fā)公共建設(shè)，讓一個原本已經(jīng)沒落的區(qū)域，再次展現(xiàn)生機，或者是說，在全球的都市化發(fā)展過程中，空間發(fā)展不斷的蔓延，多個城市與周邊地區(qū)會共同構(gòu)成一個關(guān)係密切的城市區(qū)域(City-region)，城市區(qū)域當(dāng)中的各組成單元之功能與特性，將逐漸被界定；換句話說，資源、人口和資訊不斷朝區(qū)域核心的都市集中，而該都市所提供的都市機能和影響，將不斷的向外蔓延至整個區(qū)域，超越原有的行政區(qū)劃分邊界。


城市擴大必須伴隨著軌道交通建設(shè)的連結(jié)，才可以拉近市中心與區(qū)域發(fā)展價值，所以，在全球的城市發(fā)展過程中，北京、上海、仁川、倫敦……等城市，都因為都市擴張、城市翻新，而產(chǎn)生「二線城市」房地產(chǎn)增值空間取代「一線城市」的狀況，所以，為什麼要擠在一線城市？逐漸成為被討論的議題。

在中國，這樣的現(xiàn)象被廣泛討論，民眾在北京、上海、廣州等一線城市打拼數(shù)年後，不少人開始覺悟，重新選擇到二、三線城市發(fā)展，被輿論稱為「逃離北上廣」，這與過去的「堅守北上廣」、「奔向北上廣」產(chǎn)生了明顯的反差。一線城市過高的生活成本和競爭壓力，導(dǎo)致民眾幸福感降低，中國城市發(fā)展研究會2009年的相關(guān)城市排名中，在「城市綜合競爭力排名」中，北京、上海、廣州等一線城市全部居於前列，但在「最具幸福感城市排名」中卻集體「落榜」。

在中國，一些人被迫「逃離北上廣」，實際上是受城市的「擠出」效應(yīng)影響。民眾到底該選擇一線城市，還是二、三線城市呢？其實，「千軍萬馬擠獨木橋」一心往一線城市前進的觀念開始鬆動，創(chuàng)業(yè)明星馬雲(yún)(中國最大網(wǎng)站阿里巴巴創(chuàng)辦人)沒有堅持在一線城市上海發(fā)展，而將創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的地點選在二線城市杭州，正是出於對自身發(fā)展的理性判斷。


中國「逃離北上廣」與美國紐約「工作在城市、居住在郊區(qū)」的模式是一樣的，在臺灣其實也存在相同狀況。以目前臺北地區(qū)房價來觀察，根據(jù)預(yù)售房地產(chǎn)業(yè)者自行市場調(diào)查結(jié)果顯示，臺北市內(nèi)的新推出建築個案，銷售單價都已經(jīng)是在每坪100萬元以上，信義計畫區(qū)的新建案單價，更是直接上看200萬元/坪。

這樣的價格發(fā)展模式與北京、上海非常類似，市中心房地產(chǎn)建案已經(jīng)是富豪級客層的「新寵」，一般中產(chǎn)階級根本無力在市中心區(qū)域置產(chǎn)，所以，臺灣中產(chǎn)階級開始向外擴散，離開市中心的購屋行動，把置產(chǎn)的焦點與行動，放大到市中心以外的區(qū)域。臺灣民眾也必須開始覺醒，「自己的籌碼是什麼，能拿什麼與一線城市討價還價？」

既然你的財富無法與一線城市討價還價，那麼，現(xiàn)在就應(yīng)該在二線城市找到你的立足機會，挑好一個正處於上升趨勢線的二線城市，著眼未來的發(fā)展，並且運用以時間換空間的大智慧找尋最適宜的二線城市，要不然，就去找你內(nèi)心的「1.5線城市」，畢竟它們能在你有生之年變成一線城市。